李某军向本院提出诉讼请求：请求依法解除与被告张某安于2000年5月15日所签订的《售房协议》；判令被告张某安、某公司共同赔偿原告购房损失353200元和房屋评估费4032元；事实和理由：被告某公司拖欠张某安建设施工工程款，该公司抵给张某安一处门面房。2000年5月15日，原告与被告张某安签订了一份《售房协议》，约定张某安将前述房屋以61934元价格出售给原告，并保证该房屋在具备办理房产证条件时为原告办理房产证，原告支付房款后，被告给原告出具的房款收据上标注“凭此换房产证”。2015年7月22日，原告因经济困难将该门面房以18万元价格出售给第三人李某超。某公司在办理完本案争议房屋初始登记后，不同意办理转移登记，并通过法院强制执行从第三人手中将房屋追回。第三人依法起诉后，法院判令原告赔偿李某超购房损失353200元和房屋评估费4032元。某公司收回房屋给原告造成巨额的经济损失，故原告起诉至法院。

    经审理查明：1998年5月26日，被告某公司将其公司位于中心路与淮阳路交叉口的7号集资楼工程承包给某建筑公司施工，其中一层商业用房是被告张某安垫资施工的，本案所涉房屋是其中的一间。2000年5月15日，张某安将涉案房屋以61934.40元出售给李某军。2000年9月8日，某公司原工会主任、张某安、某建筑公司三方协商，被告某公司愿意用7号楼一层商业用房抵偿所欠某建筑公司11号楼和7号楼的工程款，因该工程系被告张某安实际出资，该抵偿房屋的权利转给了张某安，并由被告某公司为张某安办理所有权证。2011年8月3日，被告某公司对涉案房屋办理了房屋所有权证。2015年7月22日，李某军将从张某安处所购买的房屋以180000元的价格转卖给李某超。

    2018年1月24日，张某安作为原告起诉被告某公司要求其支付工程款和其他款项1750047.4元及利息，2018年10月25日本院作出（2018）豫0106民初129号民事判决书，判决被告某公司偿还张某安11号楼工程款397709.6元及利息、偿还7号楼1层商业投资款804448.88元及利息。

    2018年3月26日，被告某公司作为原告起诉张某安要求立即将上述7号楼1层商业房屋（建筑面积71401㎡）腾空并返还，且要求赔偿某公司自2000年9月8日至2018年3月8日期间房屋占用费336万元。本院于2019年1月22日作出民事判决书，判决张某安将上述房屋腾空并返还给某公司。该判决生效后被告某公司申请执行。案涉房屋已于2019年返还给被告某公司。

2020年5月19日，李某超作为原告起诉被告某公司、张某安、李某军，要求解除其与李某军于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》并要求被告共同赔偿原告损失353200元及评估费4032元。本院于2020年7月9日作出民事判决书，判决：一、解除李某超与李某军于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》；二、李某军应于本判决生效之日起十日内赔偿李某超购房损失353200元及评估费4032元。

裁判结果

    郑州市上街区人民法院于2020年11月25日作出（2020）豫0106民初1726号民事判决书，判决：一、解除2000年5月15日原告李某军和被告张某安签订的《售房协议》；二、被告张某安于本判决生效后十日内赔偿原告李某军购房损失353200元、评估费4032元；三、驳回原告李某军的其他诉讼请求。宣判后，张某安不服，向郑州市中级人民法院提起上诉后，予以维持。

裁判理由

    郑州市上街区人民法院认为:签订合同的一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同另一方当事人可以解除合同。原告李某军根据其和被告张某安签订《售房协议》购得本案所涉房屋，后又转卖给李某超并和其约定有关涉案房屋的办证按照李某军与前手张某安所签《售房协议》的相关内容执行，现张某安在明知房屋已经卖给李某军的情况下，仍然在涉案房屋产权办理在被告某公司名下时向法院起诉要求支付工程款，而不是按照抵债协议的约定向被告某公司主张涉案房屋的物权，违背诚实信用原则，导致李某军在另案中被判决向李某超承担购房的损失。涉案房屋是某公司因拖欠张某安工程款而抵偿给张某安，张某安已通过生效判决执行了被告某公司拖欠的工程款且被告某公司亦通过生效判决收回抵债的涉案房屋，张某安向李某军履行办证义务已经没有可能性，故原告李某军因张某安的违约行为导致其签订本案《售房协议》的目的不能实现，其要求解除该协议的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告李某军因张某安的违约行为在另案中被判决向李某超支付购房损失353200元及评估费4032元，现原告要求张某安支付上述费用，于法有据，本院予以支持。另，原告要求某公司承担上述付款义务，因本案是买卖合同纠纷，原告的该项诉请，超出了合同的相对性，本院不予支持。

郑州市中级人民法院认为：张某安在签订抵债协议的情况下，仍向法院起诉要求被告某公司支付工程款，对于其已经出售给李某军的房屋可能被收回，其本人可能向李某军承担违约责任，张某安作为完全民事行为能力人，应当有清醒认识，故对于李某军实际产生的损失，张某安应当予以赔偿。张某安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

案例注解：司法实践中，为了维护交易安全，降低交易成本和风险，保障市场经济的平稳运行，当事人签订的合同是其真实意思的表示，不能轻易解除。在特殊情况下，合同确需解除的，需满足一定的条件。合同的解除需要主张解除合同的当事人享有解除权，合同解除权分为约定解除权和法定解除权。

    在本案中，当事人并没有约定在何种情况下能够解除合同，因此原告并不享有约定解除权。而当事人享有法定解除的情形，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条以列举的形式予以列明，原告通过签订《售房协议》取得房屋产权的目的已经不可能实现，符合上述法律解除权行使的条件。

    合同的相对性，就是指合同只对缔约当事人具有约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。该原则包含两层含义：一、除合同当事人以外的任何其他人不得请求享有合同上的权利；二、除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任。合同的相对性原则反映了意思自治、合同自由的司法原则，是当事人自由意志在合同效力方面的体现，除法律有特别规定外，均要遵循合同的相对性。故合同解除后当事人主张损失的，只能向合同的相对方主张。本案中，原告和张某安签订的买卖合同，因合同解除产生的损失，只能向张某安主张，因此其要求某公司承担连带责任的诉讼诉请，不予支持。