【教育整顿案例选编】第十二期袁某磊诉某某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案 --浅谈民法典中的合同解除规定

【教育整顿案例选编】第十二期袁某磊诉某某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案 --浅谈民法典中的合同解除规定

关键词：商品房预售合同、解除合同、法定解除、约定解除

裁判要旨：

合同的解除需要主张解除合同的当事人享有解除权，合同解除权分为约定解除权和法定解除权。

相关法条：

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

基本案情：

袁某磊向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房款5233534元；3、依法判令被告返还因办理入住产生的相关费用347329元；4、依法判令被告支付原告以5580863元为基数，从2016年3月19日到实际返还之日止，按同期贷款利率计算的利息，暂计180000元，以上共计5760863元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月19日，原、被告签订订购协议书，订购了位于上街区××路××商品房。2016年7月26日，根据被告的安排，将该套商品房拆分成两部分（5-1号合同编SJ160025*****和5-2号SJ160025*****），由原告和被告签订了两份商品房买卖合同，该两份合同约定，原告购买订购的房屋为现房，拆分后5-1号面积为215.91平方米，价值为4000000元，5-2号面积为80.13平方米，价款为1233534元；被告出卖方应当在2016年10月31日前，将具备建设工程验收合格并依法向有关部门备案，基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，前期物业管理已经落实的房屋交付给原告。合同还约定了逾期交房的违约责任、产权登记等。合同签订后原告按照约定履行了自己的付款义务，共计交付房款5233534元。另外，应被告的要求，又于2016年7月26日支付被告100000元用于购买生态卡，汇款166465元用于购买泊爱币，同日又支付11973元支付房屋测量费、工本费、手续费和房屋维修基金，2017年3月又缴纳房屋契税共计68890.79元。2017年5月被告才向原告交付房屋，至今被告还没有为原告办理房屋所有权登记证书，并且签订合同时被告没有取得商品房预售许可证，根据法律规定，该房屋买卖合同应当认定为无效合同，应当返还购房款5233534元及利息。

某某房地产开发公司辩称，2016年3月2日，被告已经取得涉案房屋的《房屋所有权证书》，该证书载明的期限远早于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定时间，被告不存在逾期提供资料到产权登记机关备案的情形，原告没有合同约定的解除权。涉案房屋至今未转移登记至原告名下系部分项目正在整改处理，并非涉案房屋的证照原因。依据合同第十五条的约定，双方共同约定不解除商品房买卖合同，原告亦无权退房。涉案房屋已于2017年5月交付给原告占有、使用，原告在本案中主张解除合同，超出合同第十五条的约定时间4年以上，不符合《中华人民共和国民法典》第564条关于解除权除斥期间的法律规定。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。

经审理查明：2016年7月26日，袁某磊作为买受人，某某房地产开发公司作为出卖人，双方签订两份《商品房买卖合同》，约定袁某磊购买某某房地产开发公司开发的位于上街区××路××号房屋及上街区××路××号房屋。合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.1）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2）因买受人手续不全，未及时缴纳相关费用等由于买受人自身原因造成的房产证不能按期办理的，其责任由买受人自行承担”。

某某房地产开发公司在2016年3月2日取得涉案房屋的所有权证书。庭审中，某某房地产开发公司陈述，涉案房屋未转移登记至袁某磊名下是因为部分项目正在整改处理。

裁判结果：

郑州市上街区人民法院于2021年2月3日依法作出（2021）豫0106民初××号民事判决，判决：驳回原告袁某磊的诉讼请求。

裁判理由：

郑州市上街区人民法院认为，本案的争议焦点为原告袁某磊是否享有解除本案所涉合同的权利，合同的解除需要主张解除合同的当事人享有解除权，合同解除权分为约定解除权和法定解除权。本案中原告袁某磊与被告某某房地产开发公司所签订的《商品房买卖合同》中没有约定被告某某房地产开发公司在逾期办理产权登记的情形下原告袁某磊享有解除合同的权利，因此原告袁某磊不享有约定解除权。关于原告袁某磊是否享有法定解除权，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定，原告袁某磊未举证证明其享有法定解除权。原告袁某磊主张解除本案所涉合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，基于此项诉请的其他诉讼请求，本院亦不予支持。

案例注解：

合同解除是指合同关系成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或者双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同的解除需要主张解除合同的当事人享有解除权，合同解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除包括协议解除和约定解除权两种情况。协议解除是指在合同成立后、未履行或者未完全履行时，当事人通过协商解除合同，从而使合同效力消灭的行为。约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立后，没有履行或者没有完全履行之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过形式合同解除权使合同关系消灭。法定解除是指在合同成立以后没有履行或者没有全部履行完毕之前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。法律规定了在何种情况下当事人享有法定解除权，在该情况发生时通过行使解除权导致合同解除。在法定解除权条件成就时，解除权人可以直接行使解除权解除合同，无需征得对方当事人同意。法定解除有以下情形：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 5、法律规定的其他情形。

本案中，原告袁某磊与被告某某房地产开发公司未约定逾期办理产权登记时解除合同的情形，原告袁某磊亦未提交相关证据证明其享有法定解除权，故原告袁某磊无权主张解除合同，其可依据商品房买卖合同的约定请求被告某某房地产开发公司承担违约责任。

当事人进行民事活动时，要注意在以下几个方面对合同解除做好风险管理：1.订立合同时，关于合同解除和违约责任条款的约定应明确清晰。如果合同没有约定解除的情形，守约方只能依据《民法典》第五百六十三条规定的法定解除的条款主张解除合同，此时守约方需要提供充分的证据证明违约方存在根本违约行为导致合同目的无法实现。2.解除合同的意思表示应在约定或者法律规定的期限内行使。如果没有在上述期间行使解除权，则守约方的解除权发生消灭的法律后果。3.通过通知对方当事人的方式行使解除权，应当妥善保管通知的相应证据。