关键词：预约合同  定购协议 合同解除

    裁判要旨

    商品房预约合同不同于商品房买卖合同，具有独立的合同效力，是当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等。预约合同的一方当事人不履行订立合同的义务时，对方当事人可以请求不履行订立合同义务的一方承担预约合同约定的违约责任。

    相关法条

    《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

    当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

    《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：当事人一方依法解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明当事人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

    当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同的，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

    基本案情

    黄某某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告2017年10月14日签订《xx定购协议书》；2.判令被告向原告返还购房款4173425元；3.判令被告赔偿原告自2017年10月14日至2021年1月14日期间的利息损失750027.63元（以后利息损失以4173425元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还全部款项之日）；4.本案的诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。

    法院经审理查明：2017年10月14日，黄某某作为买受人（乙方）、河南某置业有限公司作为出售人（甲方），双方签订《xx定购协议书》，约定黄某某定购该公司开发的xx项目31号楼1单元02西户房产一套。协议第一条约定：“定购物业优惠前总房款人民币5526702元”；第二条约定：“本次交纳定金人民币1000000元于签署本协议时付清，乙方同意选择下列第1种方式支付总房款并享受优惠，1、一次性付款享受优惠折扣96折，优惠金额一次性优惠（221068元+财富利息73425元）合计294493元，优惠后金额5232209元；签订《xx定购协议书》之日起三日内一次性支付总房款人民币（大写：伍佰贰拾叁万贰仟贰佰零玖元整）”；第三条约定：“如乙方未按照本协议约定时间足额支付相应价款，甲方有权解除本协议，并视为乙方放弃购买本协议所涉及的物业；甲方另行销售并无需通知乙方，已交纳的定金不予退还”；第四条约定：“乙方应在签订本协议后的七日内与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方未按约定时间与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本协议，甲方有权将乙方定购物业另行出售，且无需通知乙方，乙方交纳定金不予退还”。

    另查明，黄某某向河南某置业有限公司已支付的房款总额为410万。

该公司在2018年1月19日取得涉案房屋的预售许可证书，庭审中自认本案所涉房屋在建设过程中并未竣工。

庭审中，黄某某陈述，黄某某起诉要求支付的4173425元款项包含两部分，一是黄某某交纳的购房款410万元，另外是被告应当支付给黄某某的理财利息73425元。

    裁判结果

    郑州市上街区人民法院于2021年3月29日作出（2021）豫0106民初xx号民事判决书，判决如下：

    一、被告河南某置业有限公司于本判决生效后十日内向原告黄某某退还购房款4100000元及利息（以4100000元为基数，自2017年10月15日至2019年8月19日之间的利息按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；2019年8月20日至实际付清之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

    二、被告河南某置业有限公司于本判决生效后十日内向原告黄某某支付理财利息73425元；

    三、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。

    宣判后，当事人服判未上诉。

    裁判理由

    根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”。该条规定的内容表明，预约合同的当事人均可选择不履行订立合同的义务，这种情况下对方当事人可以请求不履行订立合同义务的一方承担预约合同约定的违约责任。

    本案中，黄某某要求解除本案定购协议，即是不履行订立合同义务的意思表示，根据上述法律的规定，本院予以支持。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案协议在河南某置业有限公司接到本案起诉状副本时已经解除。河南某置业有限公司抗辩“房屋预售许可证已于2018年1月取得，定购协议有效应当继续履行”的意见，本院不予采信。关于黄某某要求河南某置业有限公司退还410万元的购房款及理财利息73425元的诉请。其中410万元的款项是黄某某已经支付的购房款，协议解除后河南某置业有限公司理应退还。理财利息73425元，河南某置业有限公司认可存在该笔款项并且定购协议约定该利息冲抵房款，现黄某某表明不再购买本案所涉房屋，上述利息冲抵房款未能完成，黄某某另行要求支付该利息，于法有据，本院予以支持。

    关于河南某置业有限公司提出的100万定金不予退还的抗辩意见。本院认为，本案定购协议约定两种情形下100万定金不予退还：一、协议第三条约定：“如乙方未按照本协议约定时间足额支付相应价款，甲方有权解除本协议，并视为乙方放弃购买本协议所涉及的物业；甲方另行销售并无需通知乙方，已交纳的定金不予退还”，根据庭审查明的事实，黄某某并没有按照协议约定的期限支付本案房款，但河南某置业有限公司仍然予以接受且并未行使其解除协议的权利，上述事实能够认定该公司以自己的行为变更了上述约定，故其抗辩黄某某没有付清房款，违约在先，100万定金不予退还的意见，本院不予采信。二、第四条约定：“乙方应在签订本协议后的七日内与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方未按约定时间与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本协议，甲方有权将乙方定购物业另行出售，且无需通知乙方，乙方交纳定金不予退还”。本案房屋于2018年1月19日取得房屋预售许可证书，本案协议签订日期是2017年10月14日，黄某某即便按照协议约定的期限付清了房款，在协议签订后七日内河南某置业有限公司亦不可能与其签订《商品房买卖合同》，且责任不在黄某某。综上，对河南某置业有限公司提出100万定金不予退还的抗辩意见，本院不予采信。

   案例注解

    民法理论中，契约可以分为本约和预约，本约是相对于预约而言的，在预约中约定将来要订立的契约即为本约;预约，则是约定将来订立一定契约的契约。判断当事人之间订立的合同是预约还是本约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。预约合同的一方当事人均可选择不履行订立合同的义务，这种情形下对方当事人可以请求不履行订立合同义务的一方承担预约合同约定的违约责任。

    在本案中，黄某某起诉要求解除预约合同，即不再履行订立合同的义务，河南某置业有限公司此时可以根据预约合同的规定要求黄某承担预约合同的违约责任，不能要求黄某某履行订立合同的义务。河南某置业有限公司可以要求黄某某根据预约合同的约定，承担违约责任，至于能不能得到支持，则需根据预约合同的约定条件来认定。

    预约合同的上述特点值得参与市场经济运行的各方主体注意，在签订预约合同时，一定要对违约责任约定及对方不订立合同给自己带来的交易风险作出预判。