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典型案例丨当借名买房遇上强制执行 怎么办?

发布时间:2023-12-21 17:24:11


现实生活中
有些人会借用亲友之名
购买房产
借名人实际支付购房款
登记所有权人为出名人
但因此总能引起不少“烦心事”近日
郑州市上街区人民法院
就审结了一起
因借名买房引发的

执行异议之诉

基本案情

    2018年,小银准备与相恋多年的女友结婚,急需购买婚房。于是,其与哥哥大金及嫂子小丽商量,借嫂子小丽的名义购买位于荥阳市的某处房产,由小丽与开发商签订商品房买卖合同,登记在小丽名下,小银支付购房款、维修基金、契税、水电燃气费等费用,并装修入住至今。2022年12月,小丽领取该案涉房产的不动产登记证书。

    为减少因该房产生纠纷,双方曾签订协议书一份,约定该房产实际产权人为小银,享有对房产的各种处置权等。2022年1月,大金与小丽协议离婚,二人在离婚协议书中也载明女方小丽名下的该案涉房产与大金和小丽无关。

    2022年4月,随某因借款合同纠纷将大金、小丽诉至法院,审理过程中查封了小丽名下该案涉房产。后法院作出判决,大金偿还随某借款本金29万元及利息,小丽对上述借款本金8万元及相应利息承担共同还款责任。

    判决生效后,二人均未履行。随某申请强制执行,法院裁定评估、拍卖该案涉房产,并作出迁出公告,要求小丽或实际控制人迁出并腾空该房产。后小银向法院提出书面申请,终止对案涉房产的执行行为,法院经审理裁定驳回小银的异议请求。

    2023年3月,小银向上街法院提起执行异议之诉,请求法院不得继续执行第三人小丽名下的案涉房产,并解除对该房产的查封、评估、拍卖等执行措施,依法确认案涉房屋归其所有。

法院判决

    上街法院经审理认为,对案涉房产的实际权利人的认定,应根据出资、协议约定及当事人意思表示等情况。根据庭审查明事实,原告小银与第三人小丽之间存在借名买房关系,借名买房系借名人与出名人协商,以出名人名义购买房产并登记在出名人名下,且约定房产归借名人所有的行为,原告小银系案涉房产的实际权利人。

    关于原告小银对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。法院认为,不动产物权登记产生的公示公信效力,是一种推定效力,登记行为本身不产生物权,当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定。

    原告小银提供证据证明其系案涉房产实际出资人及占有人,且无证据证明其通过借名买房是为逃避债务、规避执行。根据查明事实,小丽于2022年12月才领取案涉房产不动产登记证书,此时案涉房产已被查封并进入执行程序,已无法进行权属转移登记,不能认定原告小银对此存在过错。因此,小银作为案涉房产的实际权利人,相较于被告随某基于第三人小丽应当履行还款义务而享有的债权,应优先予以保护。

    对小银主张不得继续执行案涉房产并解除对案涉房产的查封、评估、拍卖等执行措施,法院予以支持,驳回其他诉讼请求。

法官说法

    因规避购房政策、贷款条件、购房条件等情形,生活中借名买房情形时有发生,导致实际权利人与登记权利人不一致,因此产生的执行异议之诉案件多有发生。

    实际权利人提出的异议能否排除执行行为需基于对案涉房产所有权人的认定。虽然本案排除了对案涉房产的执行,小银得以对该房产继续享有使用权,但在房产部门该房产登记的权利人仍然不是小银,从权利证书上来看,其仍不是权利人。因此在实际中,小银如欲使用该房产进行抵押等仍受到限制。

    从我国现行法律对物品所有权的规定来看,房产这种不动产的所有权认定仍以登记为准,因此,即使真正购买人能提供购买发票、款项支付凭证等,因房产登记所有人与实际不符,仍然会对真正购买人对房产形式权利造成影响。

    因此可以看出借用他人名义购买房产,在实际生活中存在着巨大的风险,而且购买房产支付的金钱数额一般都较大,从切实保护自身权利的角度出发,应尽量避免这种情况的发生。

责任编辑:政治部    


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