【基本案情】

    2025年8月，家住上街区某小区2006号房屋业主高某发现家中屋顶漏水，经小区物业服务公司及楼上楼下邻居联合核查，确认漏水系2206号使用不当导致积水先漏水至2106号后漏至2006号。2206房屋由业主出租给甲公司，租户甲公司认为漏水原因系屋内卫生间洗脸池下方软管使用十余年因材质老化崩裂导致积水渗漏，造成高某居住房屋的财物严重受损。

    事故发生后，高某多次与各方沟通赔偿事宜未果，均未达成一致。无奈之下，只得以2206号房屋业主、租户甲公司为被告，物业公司为第三人，向法院提起诉讼。

【调解过程】

    案件受理后，承办人第一时间电话联系各方当事人，全面了解案情细节，主动启动调解程序，试图从源头化解纠纷，减少当事人诉累。

    首次调解，释法明理未果。2206号业主以出租协议明确约定“房屋出租后使用过程中造成的一切损失由租户承担”为由，拒绝承担任何赔偿责任。租户则认为，漏水系该房屋内设施老化导致，出租人有义务保证租赁物符合约定用途，且自身不存在故意损坏行为，但其愿意与出租人共同承担责任。物业公司则提出，案涉漏水区域非公共区域，其已履行服务义务，不应承担赔偿责任。

    针对各方抗辩，承办人逐一梳理法律关系，向2206号房屋业主详细解读《民法典》中关于出租人义务的相关规定，明确指出即便存在出租协议约定，也不能免除法定的租赁物维修及保障义务，反复释法明理。但该业主仍坚持己见，首次调解以失败告终。

    二次调解，遭遇鉴定僵局。后案件进入选择鉴定机构阶段，承办人抓住契机再次组织调解。因本案标的额不大，但鉴定费用已远超高某诉请金额，若直接启动鉴定，将大幅增加当事人诉讼成本；且若本案直接判决，2106号房屋业主也势必会另行起诉，激化邻里矛盾，违背法院化解矛盾的本意。鉴于此，承办人将这一利弊清晰告知各方，同时再次与2206号房屋业主及其代理律师面对面沟通，从邻里和睦、诉讼成本等多角度劝说，推动达成初步调解意向。

    为高效推进和解，在承办人指导下组建调解微信群，同步各方意见。然而，2206号房屋业主与租户就责任划分、赔偿比例再次产生严重分歧，互不相让，调解再次陷入僵局。

    三次调解，情理法融合破局。面对僵局，承办人没有轻言放弃，而是精准抓住矛盾核心。一方面安抚原告高某因被告强硬态度产生的不满情绪；另一方面，再次与2206号房屋业主及租户就《民法典》相关法条，细致分析双方各应承担的法律责任，明确指出租户作为实际使用人、业主作为租赁物权利人，均无法规避责任。

    经过多轮耐心协调，最终各方均同意作出让步，2206号房屋业主与租户认清自身责任，2106号房屋业主亦被纳入调解范围。各方就赔偿事宜达成和解意见，当场签订和解协议并履行，高某依法申请撤诉，这起涉及多方邻里的纠纷问题得以实质性化解。

【法官说法】

    解决一个案件，妥善化解一系列矛盾纠纷。办案秉持“实质性化解纠纷”初心，以专业破僵局、以耐心解民忧，规避当事人额外负担，化解邻里隔阂，彰显司法素养与为民温度，为基层法院处置同类纠纷提供实践路径。以调解与审判联动，温情化解邻里纠纷，阐释《民法典》第七百零八条要义，破除“房屋出租即免责”的认知误区，明确出租人法定维修保障义务，厘清租户安全使用责任，为租赁双方明晰权责、规范市场筑牢法治根基。案件圆满化解，既守护业主合法权益、弥合邻里裂痕，更借以案释法引导居民强化依法维权，提升法治素养，为社区治理注入法治动能，助力基层治理现代化。